4月30日，中央政治局在北京舉行會議，這次會議對房地產市場進行了新的表述：

會議指出，必須持續(xù)防范并解決關鍵領域的風險。繼續(xù)實施因地制宜的政策，強化地方政府、房地產公司和金融機構的責任，確保交房工作順利進行，維護購房者的合法權益。結合房地產市場的供求新變化和人民對高品質住房的新期待，應綜合考慮對存量房產的處理和增量住房的政策調整，加快形成房地產發(fā)展的新模式，推動房地產行業(yè)的高質量發(fā)展。深化地方政府債務風險的解決方案，確保高風險的省市既能有效控制債務又保持穩(wěn)定發(fā)展。持續(xù)推進中小型金融機構的改革，采取多種措施促進資本市場的健康發(fā)展。

這次會議的表述被視為樓市的新表述，主要因為以下兩個明顯的變化：

01 | 未提及“三大工程”

“三大工程”包括保障房建設、城中村改造和平急兩用的公共設施，這是去年中央提出的三項重要房地產任務。

去年年底，為了支持三大工程的建設，政府甚至重新啟動了長期未用的PSL政策，初始額度為3500億元。據報道，這一數額是PSL歷史上單月投放的第三高額——前兩次分別是2022年11月的3675億和2014年12月的3831億。

但僅僅一年后的這次會議上，卻未再提及“三大工程”和保障性住房。

這是否釋放了某些信號？

如果是這樣，對商品房市場理論上是一個較大的利好。

利好的邏輯在于，分流至商品房市場的壓力將減小。之前我在分析保障房時提到，一旦大量配售型保障房進入市場，將至少分流掉當前商品房市場中一半的需求，這對于需求已經萎縮的商品房市場而言，無疑是雪上加霜。

02 | 去庫存的動作提上日程

與淡化“三大工程”的同時，一個關于樓市的新任務被提出：要根據房地產市場供求的新變化和人民對優(yōu)質住房的新期待，綜合研究處理存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施。

這表述釋放的信號包括：

1. 市場供應已超過需求。

“根據房地產市場供求關系的新變化”這一表述，在去年7月的中央政治局會議上已經有過表態(tài)。

2. 需要建造更大型和更好的房子，或許將大規(guī)模放寬“709”限制。

“人民對優(yōu)質新房的新期待”就是這個意思。

2006年5月，建設部、發(fā)改委、國土部等九部門在“關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見”中，具體要求新審批、新開工的商品住

房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房（包括經濟適用住房）所占的比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。特殊情況下需要調整的直轄市、計劃單列市、省會城市，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目如不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整。

當時，由于需要適應高速城市化的需要，提出70%的房子面積需在90平米以下，以滿足大量進城農民和小城市居民向大城市轉移的需求。

3. 去庫存的重要舉措可能即將到來。

“綜合研究處理存量房產和優(yōu)化增量住房”的信號十分明顯。前半句從需求端考慮，要去庫存；后半句從供應端考慮，即減少供應。

通過供需雙方的調整，來解決供需新變化，穩(wěn)定房地產市場的下跌趨勢。

接下來，我們可以從幾個角度繼續(xù)探討去庫存的措施及其可能效果：

上一次的去庫存措施包括降低首付比例、降息、取消限購限售政策、推動貨幣化棚改、鼓勵國企購買商品房等。這些措施特別在三四線城市，對推動房價上漲起到了重要作用。

到了2023年，中國的商品房庫存情況與上一輪去庫存時期相似，全國商品房庫存量從6.7億平方米增加至7.4億平方米，超過了上一輪庫存高點。

那么，目前可能采取的去庫存措施包括哪些？是否能夠有效？

方法依然是過去的方法。例如取消限購限售。

2023年，蘇州、長沙、成都取消了限購政策，杭州解除了二手房的限購。目前除北上廣深等一線城市保留限購外，包括杭州、西安、天津在內的城市都在逐步放寬或取消限購。

4月30日，北京和天津也放寬了限購政策。

在北京，符合限購條件的居民，無論是單身還是家庭，無論戶籍如何，都可以在五環(huán)外額外購買一套住宅。

這是為了鼓勵購房者擴大購房范圍，幫助減少庫存。

在天津，對河北、北京的居民取消了限購——即北京市、河北省的戶籍居民和在這兩地就業(yè)的人員在天津購房，享受天津戶籍居民的購房政策。

這種政策被稱為“都市圈購房同權”，南昌在2021年3月也曾實施過類似政策，但后來因政府的干預被撤回。

目前，首付比例在三四線城市通常已降至20%，部分二線城市也已降至20%，而一線和強二線城市普遍為30%。

首付比例的進一步降低也是去庫存的一種方法。

在供應方面，4月30日會議之后，自然資源部立即發(fā)布了一份《通知》。

通知明確指出，如果商品住宅的去化周期超過36個月，應暫停新增商品住宅用地出讓，并積極盤活存量，直到商品住宅去化周期降至36個月以下；去化周期在18個月（不含）至36個月之間的城市，應按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

這段規(guī)定之前也存在，此次再度強調顯然是為了加強執(zhí)行力度。

按照這個規(guī)則，目前大多數三四線城市都將停止賣地，而大多數二線城市乃至一線城市都將減少土地供應。

最后幾個問題需要考慮：

第一，之前的救市措施已經啟動，但是否有效果？

過去三年間，不斷解除的限購和限售政策及降低的首付比例并未能有效提振市場。2021年全國基本進入瘋狂救市階段，

但效果并不明顯，與2016年放開的二孩政策類似，放開越多，市場反而越萎縮。

數據顯示，中國樓市從2021年的“雙18”（銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元）調整至2022的“雙13”（銷售面積13億平方米、銷售額13萬億元），去年又跌至“雙11”（銷售面積11.17億平方米、銷售額11.66萬億元）。

房地產貸款創(chuàng)下2016年以來的新低。

賣地收入持續(xù)下跌。

這說明取消限購并不是解決問題的關鍵，因為當前的房地產市場面臨的不僅是供求問題，更是信心和收入的問題。

第二個問題是市場是否真的缺少房子。

據黃奇帆透露，中國的房屋嚴重過剩，沒有必要繼續(xù)建設，需求已經飽和。去年3月份，住建部公布的數據顯示，全國共有6億棟建筑。

盡管這些建筑包括住宅、工廠、辦公樓、政府單位等多種用途，但通常情況下，城市中的住宅（包括商品房、住宅、小產權房、工業(yè)宿舍）占比超過一半，農村地區(qū)的建筑絕大多數也是住宅。

據此估算，居住性質的房屋可能達到4億棟左右，轉換成套數則是一個龐大的數字。

澤平宏觀發(fā)布的數據顯示，在各類城市中，只有一線城市的套戶比低于1，而二線城市和三四線城市的套戶比均大于1。

套戶比即城市中的房屋套數與戶數的比例，大于1意味著房屋套數超過戶數，供過于求。

這意味著，除了一線城市可能還存在房屋短缺外，其他城市的房屋供應已經大于需求。

第三個問題是需求逐年減少的趨勢。

中國的人口已經連續(xù)兩年出現(xiàn)下降，去年全國人口減少了208萬。同時，出生人口與過去十年的高點相比幾乎減半，城市化速率也有所下降。

未來購房需求預計將進一步減少。根據房地產行業(yè)權威的中指研究院，26至40歲是購房和置換房產的主力年齡段。以此推算，2024年的購房主力人口預計將減少503萬。

預計未來幾年，購房主力人口將繼續(xù)減少：2025年減少603萬，2026年減少904萬，2027年減少1240萬人，2028年減少1167萬人，2029年減少1406萬人，2030年減少1414萬人，2031年減少742萬人，2032年減少607萬，2033年減少604萬人，2034年減少360萬人，2035年減少276萬人，減少53萬人，2037年增加30萬人。

之后，購房主力人口的變化預計將在正負100萬以內波動。

總結來看，雖然政府采取了各種救市措施，包括去庫存、放寬限購、降低首付比例等，但房地產市場的復蘇依然面臨挑戰(zhàn)。市場供需失衡、消費者信心缺乏以及人口結構的變化都是影響市場的關鍵因素。未來，政策制定者和市場參與者需要更加關注市場的長期健康發(fā)展，而不僅僅是短期的市場刺激。