2018年12月27日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛出《集體建設(shè)用地區(qū)級統(tǒng)籌大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地塊使用權(quán)出讓》等三則公告。公告顯示，本次出讓的三幅土地面積約20萬平方米集體建設(shè)用地，指定用途是建共有產(chǎn)權(quán)房。

雖然此前上海、武漢也在積極試水集體建設(shè)用地入市，但已有的嘗試均為利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，以及用于商業(yè)、工業(yè)等，尚未有共有產(chǎn)權(quán)房的嘗試。北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)試水集體建設(shè)用地建設(shè)住宅性質(zhì)的項目，在全國范圍內(nèi)尚屬首例。

中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強就此對時代周報記者分析：“農(nóng)村集體土地改革試點已經(jīng)經(jīng)過3年多的時間，此次北京利用集體建設(shè)用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，從租賃住房到共有產(chǎn)權(quán)房，無疑是對農(nóng)村集體土地改革的一個很重要突破。說明農(nóng)村土地改革在理論和法理上已經(jīng)取得突破性進展。這對于有效利用集體土地，增加共有產(chǎn)權(quán)住房來源毫無疑問是一個雙贏的政策�！�

土地新政北京再次“吃螃蟹”

隨著我國住房供給商業(yè)和保障“雙軌并行”的定調(diào)，以及近年來在保障軌的多元化探索，公租房、保障房、經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)住房等多類型保障性住房越來越多地進入市場。

尤其是共有產(chǎn)權(quán)房，作為我國推進住房供給側(cè)改革、完善住房供應(yīng)體系方面最重要的政策性住房創(chuàng)新模式，近兩年受到的關(guān)注也越來越多。

在剛剛過去的2018年12月底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也對2019年全國的住房建設(shè)工作作出了“因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”的部署。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有北京、上海、廣東、福州、淮安等全國多個省、市探索并入市了共有產(chǎn)權(quán)住房項目。

以北京為例，2014年4月，住建部發(fā)文要求北京、上海等六個城市為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市，2018年，北京的共有產(chǎn)權(quán)房項目大量入市。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至去年12月28日，北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房多達29個項目，提供房源32446套。

但與共有產(chǎn)權(quán)住房項目建設(shè)加碼相對的，卻是土地供給來源的相對單一。目前大多數(shù)城市的共有產(chǎn)權(quán)住房供給來源仍以城市建設(shè)用地招拍掛出讓為主。

此前，北京也從2017年開始探索利用企業(yè)自有用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。比如在近期北京規(guī)劃和自然資源委員會掛出的出讓地塊中，也有景山、門頭溝等區(qū)域的三塊企業(yè)自有用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的地塊。

本次北京大興區(qū)相關(guān)出讓公告顯示，三幅地塊減去了土地征收環(huán)節(jié)，由北京興福集地資產(chǎn)管理有限公司作為土地出讓方直接出讓，地塊性質(zhì)為綠隔產(chǎn)業(yè)用地，項目以“三通一平”的方式進行招拍掛出讓，要求全部建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，銷售均價2.9萬元每平方米（含裝修）。

距離項目地塊最近的是動遷房瀛海家園和園，根據(jù)安居客信息，售價均價為3.6萬元每平米，而再遠一點的商品房項目首開龍湖天瑯，2017年12月取得預(yù)售均價為7.71萬-8.05萬元每平米。此次擬建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房在房價方面有明顯讓利。

北京規(guī)自委大興分局曾對媒體介紹，本次三幅土地出讓金歸村集體所有，在使用權(quán)出讓的70年時間內(nèi)，村集體獲得土地出讓金一次性收益，不再參與項目其他事宜，項目開發(fā)、建設(shè)和運營等權(quán)利歸屬競得人，共有產(chǎn)權(quán)住房建成后的運營由大興區(qū)政府專門代持機構(gòu)持有。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，集體建設(shè)用地入市在全國已有多地進行嘗試，但整體來說，數(shù)量不多，而且全部都是非住宅類經(jīng)營性用地，此次北京首次嘗試集體用地建設(shè)住宅性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)住房這個政策，一旦全國試點將會帶來大量的土地供應(yīng)，即使只建設(shè)保障房，對房地產(chǎn)市場來說也會帶來非常大的影響。

2018年5月，自然資源部發(fā)布的《2017年中國土地礦產(chǎn)海洋資源統(tǒng)計公報》顯示，全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地存量規(guī)模大約在5000萬畝以上。可見，集體用地存量還是相當(dāng)可觀。

而大興的嘗試已經(jīng)引起其他地區(qū)的關(guān)注。廣東省住房政策研究中心副主任陳洋對時代周報記者稱：“廣東省推動共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的政策文件經(jīng)過了此前的征求意見與各方溝通，目前仍在溝通完善中，尚未正式對外發(fā)布。總體而言，廣東省的共有產(chǎn)權(quán)住房政策傾向于招拍掛形式供地。北京在集體用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房也引起了我們的關(guān)注，但這方面依然遵循因城施策的選擇，有條件的城市可以采取多種形式供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房，省級層面在這方面并不直接對城市做具體要求�！�

盤活集體用地穩(wěn)定市場

大興區(qū)，位于北京南五環(huán)，與河北接壤，占地面積1031平方千米，也號稱是“距離北京市區(qū)最近的郊區(qū)”。從我國土地改革開始以來，都是改革試點的重點區(qū)域。

2015年，第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，決定在大興等全國33個縣（市、區(qū)）進行土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的試點。

隨后，在這些區(qū)域，農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作正式展開。

而北京大興作為集體土地入市的重要試點區(qū)域，試點工作也從產(chǎn)業(yè)、商辦、租賃住房，到如今的共有產(chǎn)權(quán)住房，持續(xù)不斷深化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，2015年2月，北京大興等全國33個縣（市、區(qū)）被國家列入集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的試點地區(qū)， 2016年1月北京首例通過招拍掛形式出讓的用于建設(shè)租賃住房的集體建設(shè)用地“2號地小B地塊”也是出自大興區(qū)。

在這33個縣（市、區(qū)）的改革試點也取得了不錯的成績，在盤活集體建設(shè)用地、增加城市土地供應(yīng)，以及為村民、村集體和政府創(chuàng)收方面，收到了預(yù)期的效果。

此前集體建設(shè)用地進入市場，需先由國家完成征收，而村集體只獲得拆遷、征地補償?shù)仁找�。而在改革后，減去這一環(huán)節(jié)，由集體作為土地出讓方直接進行出讓，則可獲得土地出讓收益。此外，村集體是相關(guān)公司的股東，可以間接獲得收益。

國務(wù)院報告顯示，截至2018年12月23日，全國33個試點地區(qū)按照新辦法累計征地18萬畝，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市面積9萬余畝，獲得土地出讓金257億元，政府收取調(diào)節(jié)金為28.6億元。

王業(yè)強表示：“北京嘗試集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，進一步擴大了集體土地的權(quán)限和使用范圍，是集體土地屬性的進一步回歸。北京的嘗試，是一個重要的具體措施，代表著未來農(nóng)村集體土地改革的發(fā)展方向，必然對全國市場產(chǎn)生引領(lǐng)和示范效應(yīng)，將會有更多地區(qū)沿著這個思路進一步嘗試推進農(nóng)村集體土地改革�！�

與此同時，“共有產(chǎn)權(quán)住房也會因為集體土地的進入，增加市場供應(yīng)，有利于保障貫徹落實‘房住不炒’的定位，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行�！蓖鯓I(yè)強指出。